Давайте вкратце разберём, какие бывают договоры при покупке квартиры в новостройке и чем они отличаются.

Существует три варианта договорных отношений, которые представлены ниже.

Договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) заключается с компанией, осуществляющей строительство, до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. В результате покупатель приобретает долю в этом объекте и становится дольщиком. При этом предварительное соглашение не заключается.

Сделка между застройщиком и дольщиком регистрируется в Росреестре, что исключает повторную продажу квартиры недобросовестным застройщиком.

После заключения договора денежные средства дольщика поступают на эксроу-счёт, где замораживаются до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Застройщик получает деньги после того, как покупатель оформит квартиру в собственность. Если застройщик не выполнил какие-либо условия договора, деньги могут быть возвращены дольщику.

Покупка квартиры в новостройке через договор долевого участия в большинстве случаев позволяет сэкономить деньги, поскольку на этапе строительства присутствуют некоторые риски и застройщики стимулируют продажи, предлагая жильё по более низким ценам.

Основной риск в покупке квартиры по ДДУ — вероятность переноса срока сдачи дома. По закону застройщик имеет право сдвигать этот срок неоднократно в течение нескольких лет при условии, что дольщики будут предупреждены за 60 дней до переноса.

Права дольщиков защищают федеральный закон 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. Перед покупкой квартиры по ДДУ мы рекомендуем проверять застройщика, а также проектную декларацию и наличие у застройщика разрешения на строительство.

Договор об уступке права

Данное соглашение может быть заключено в случае приобретения квартиры у соинвестора застройщика или собственника этой квартиры, который решил её продать. Такая сделка называется цессией, в ней продавец является цедентом, а покупатель — цессионарием.

Продажа квартиры по договору об уступке права возможна только в новостройках на стадии строительства. В результате покупатель получает не квартиру, так как по документам она ещё не существует, а право требовать недвижимость в собственность после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию.

Важно понимать, что процедура заключения такого соглашения регулируется несколькими правовыми актами, поэтому у сторон может возникать много спорных моментов.

Договор об уступке права необходимо обязательно регистрировать в Росреестре, иначе у покупателя не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, такую сделку должен разрешить застройщик, в противном случае она не состоится.

Для оформления договора об уступке права понадобится следующий пакет документов:

дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
пиcьмeннoe coглacиe нa cдeлкy либo личнoe пpиcyтcтвиe cyпpyгoв, если продавец заключил договор долевого участия в браке и если покупатель тоже состоит в браке;
paзpeшeниe нa пepeycтyпкy пpaв oт зacтpoйщикa;
cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм;
paзpeшeниe oт бaнкa нa пepeycтyпкy пpaв, если продавец приобретал недвижимость в ипотеку.

После заключения сделки покупателю нужно перевести на своё имя эксроу-счёт, который использовался продавцом при покупке квартиры по ДДУ. Приём квартиры осуществляется после официального введения дома в эксплуатацию.

Договор с жилищно-строительным кооперативом

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой группу физических и юридических лиц, которые объединились с целью строительства недвижимости.

Приобретение жилого помещения по договору ЖСК осуществляется путём внесения паевых взносов. Покупатель квартиры в этом случае называется пайщиком. Он регулярно вносит паевые взносы до полной выплаты пая, который равен стоимости квартиры.

Работа с договорами ЖСК регулируется федеральным законом о ЖСК (215-ФЗ), который имеет ряд отличий от 214-ФЗ. Так сам договор ЖСК не регистрируется в Росреестре, а регистрации подлежит право собственности на квартиру после полной выплаты пая и окончания строительства дома. Поэтому у пайщиков присутствует риск купить уже проданную ранее квартиру. Кроме того, закон 215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры в ходе строительства, а ЖСК не несёт ответственности при срыве сроков сдачи недвижимого объекта.

Учитывая все вышеуказанные риски, рекомендуем перед заключением договора с жилищно-строительным кооперативом проверить сведения о нём:

когда и где зарегистрирован;
найти отзывы и упоминания о ЖСК в интернете, чтобы узнать его репутацию;
наличие судебных разбирательств с ЖСК;
есть ли разрешение на строительство на указываемом в договоре земельном участке.

После того, как соглашение подписано и дом сдан в эксплуатацию, перед тем, как подписывать акт приёма-передачи, необходимо тщательно осмотреть жилое помещение. В случае обнаружения строительных дефектов застройщик должен их исправить.